Innenstädte stabil: Hohe Frequenzen und starke Vermietungsdynamik trotz Umsatzrückgang im Modehandel

Während der stationäre Modehandel 2025 ein Umsatzminus von vier Prozent verzeichnen musste, blieb die Besucherfrequenz in den Innenstädten relativ stabil. Auch der Vermietungsmarkt und somit das Interesse an Innenstadtlagen war 2025 ungebrochen, lautet eine Analyse von BNP Paribas Real Estate und Hystreet.

Passant:innenfrequenz und Straßenranking stabil

Die von BNP Paribas Real Estate auf Basis von Hystreet-Daten analysierten Passant:innenfrequenzen blieben in den Top-Lagen 2025 stabil. Zum Jahresende zeigte sich sogar ein leichter Aufwärtstrend. Im November/Dezember gingen die Zahlen um 1,5 Prozent nach oben, im Dezember um fünf Prozent. Kaum Verschiebungen gab es dagegen im oberen Drittel des Passant:innenfrequenz-Rankings: Somit bilden die Kaufinger und die Neuhauser Straße in München, die Zeil in Frankfurt, die Georgstraße in Hannover und die Schildergasse in Köln weiterhin die fünf meistbesuchten Einkaufsstraßen unter den von BNP Paribas Real Estate analysierten und von Hystreet.com erhobenen Lagen.

München, Kaufinger Straße: rund 30,0 Millionen Menschen

München, Neuhauser Straße: rund 28,2 Millionen Menschen

Frankfurt / Main, Zeil: rund 22,7 Millionen Menschen

Hannover, Georgstraße: rund 22,7 Millionen Menschen

Köln, Schildergasse: rund 21,6 Millionen Menschen

Parallel dazu entwickelte sich auch der Vermietungsmarkt dynamisch. Rund 470.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche wurden 2025 in den betrachteten Innenstadtlagen neu vermietet oder neu eröffnet. Es ist das zweitbeste Ergebnis seit 2020. Nur im Jahr zuvor wurden 500.000 Quadratmeter Flächenumsatz erreicht, was vor allem auf die vielen Neuvermietungen in Galeria-Häusern zurückzuführen war. Verglichen mit früheren Boom-Jahren ist der Flächenumsatz in den City-Lagen jedoch insgesamt zurückgegangen. Dieser lag 2014 beispielsweise bei über einer Million Quadratmeter ist seither kontinuierlich zurückgegangen – wobei die letzten fünf Jahre relativ stabil waren.

Decathlon, Bestseller und Inditex dominieren die Neueröffnungen

Ein wesentlicher Treiber waren auch 2025 Nachvermietungen ehemaliger Warenhausflächen, die mit knapp 90.000 Quadratmeter rund ein Fünftel des Gesamtvolumens ausmachten. Gleichzeitig expandierten internationale Handelskonzerne deutlich und vereinten rund 31 Prozent aller Vermietungen auf sich. Zu den expansivsten Marktteilnehmenden 2025 zählte vor allem der französische Sportspezialist Decathlon mit 17 Neueröffnungen und rund 36.000 Quadratmeter Flächenumsatz. Ebenfalls stark präsent war die dänische Bestseller-Gruppe, insbesondere mit ihren Nischenmarken Only & Sons, Name it und JJXX, die damit ihre Produktpalette immer weiter ausbauen. Auch die spanische Inditex-Gruppe baute ihr Filialnetz weiter aus und ergänzte ihr Standortportfolio punktuell. Zusammen vereinen die drei internationalen Handelsunternehmen rund 27 Prozent des gesamten Vermietungsvolumens im letzten Jahr.

Abseits des Fashion-Segments stechen auch Filialen im Gastronomie- und Beauty-Sektor heraus. Zu den aktiven Ketten zählen bei den System-Gastronomen etwa Burgermeister, Mmaah, L’Osteria und 60 seconds to Napoli sowie bei den Beauty-Filialisten Rituals, Skins und die neuen Flagship-Formate von Douglas. Auch chinesische Konzepte wie zum Beispiel Miniso oder Pop Mart expandieren in Deutschland.

„Der Retailmarkt kann somit zuversichtlich in das Jahr 2026 starten“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. „Die bereits etablierten Retailer zeigen, dass sie ihre Marktposition in einem harten Wettbewerb um die Konsument:innen in den Innenstadtlagen durch neue oder größere und moderne Stores stetig verbessern wollen. Gleichzeitig rufen die hohen und insgesamt stabilen Passant:innenfrequenzen weitere internationale Akteure auf den Plan. Sowohl in Europa als auch in der asiatischen und der amerikanischen Einzelhandelslandschaft gibt es einige Labels, die für 2026 ihre Motivationen für Markteintritte in Deutschland publiziert haben“.

Die Immobilienberatungssparte der französischen Bankengruppe BNP Paribas geht daher auch für das kommende Jahr von einem vielseitigen Vermietungsgeschehen aus.