Modehandel: München auf Platz 3 der teuersten EU-Städte

München gehört neben Berlin zu den wenigen deutschen Einkaufstädten von Weltrang und liegt bei den Spitzenmieten für Gewerbeimmobilien sogar über den Hauptstadtpreisen – zumindest in den beliebten Shoppingregionen in der Innenstadt. Wie eine aktuelle Studie des Immobilienvermittlers JLL zeigt, müssen Modeanbieter und andere Einzelhändler an Standorten wie der Kaufingerstraße, am Marienplatz und der Neuhauser Straße mittlerweile bis zu 360 Euro Miete pro Quadratmeter bezahlen.

Damit liegt München nicht nur deutschlandweit an der Spitze der teuersten Einzelhandelsstandorte sondern belegt auch in Europa einen Spitzenplatz. Übertroffen werden die Münchener Flächenmieten nur noch in London, Paris und Mailand.

Ein weiterer Indikator für die hohe Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt ist die geringe Verfügbarkeit von Ladenflächen in zentralen Toplagen: So gelten derzeit nur zwei Prozent der untersuchten Flächen als verfügbar. Nach Geschäften analysiert sind es ebenfalls nur fünf Prozent. Beides sind bundesweite Spitzenwerte, die belegen: München ist so attraktiv für Händler, dass Fluktuation kaum möglich ist. „Das ist ein wichtiger Grund, warum München trotz seiner Größe und Kaufkraft immer einen relativ geringen Flächenumsatz im Einzelhandel hat. Der Fünfjahresschnitt von 17.000 Quadratmetern ist in den vergangenen beiden Jahren teils deutlich unterschritten worden“, so Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter bei JLL München. Aktuell komm der Markt gerade mal auf 13.100 Quadratmeter nach drei Quartalen. In vielen Lagen hätten die Kunden in den vergangenen Jahren kaum Veränderungen gesehen, so Gombert weiter. Ausnahmen seien lediglich die Theatiner Straße, die Kaufingerstraße und die Brienner Straße.

Modehandel belegt 75 Prozent der Einzelhandelsflächen

Aufgrund der geringen Fluktuation ändert sich das Warenangebot seit Jahren kaum. Eine gewisse Verlässlichkeit, die laut Immobilienmakler Gombert zwar „von vielen geschätzt“ wird. Es gebe jedoch auch viele Menschen, für die neue Impulse wichtig seien. Deshalb sei ein gewisser Grundstock an Verfügbarkeit wichtig und sinnvoll, weil er neuen Konzepten Optionen biete, weiß Gombert.

In vielen anderen Metropolen Deutschlands sieht die Lage hingegen ganz anders aus. So ist ist die Nachfrage erstmals seit Jahren nicht mehr um ein Vielfaches höher als das Angebot, und viele Händler überdenken aktuell ihre bestehenden Standortkonzepte. Hintergrund: Vielerorts sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren deutlich stärker gestiegen als die Handelsumsätze. Die Konsequenz: „Einige Händler geben Geschäfte in exklusiven Lagen auf, wenn sie ihre Flächen nicht verkleinern oder zu günstigeren Mieten abschließen können“, so Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany, zur derzeitigen Lage am Markt.

In bayerischen Landeshauptstadt liegen die Verhältnisse anders: Zusammen mit Frankfurt ist München die einzige Stadt der Big 7, in der die Handelsumsätze das Mietwachstum übertrafen, wenn auch nur um ein Prozent. „Im Gegensatz zu anderen Großstädten ist die Kalkulation an der Isar aufgegangen“, sagt Wichner. „Doch auch hier dürfen sich Händler nicht in Sicherheit wiegen, sondern müssen die Herausforderungen durch Multi-Channel-Handel und die veränderten Konsumentenerwartungen offensiv angehen, um auch in den kommenden Jahren noch erfolgreich zu sein.“

Das kann mitunter kompliziert werden, wenn kaum Flächen in geeigneter Größe zur Verfügung stehen. Denn der Mangel bei gleichzeitiger Nachfrage sorgt für hohe Preise, die es jungen und alternativen Konzepten erschweren, auf den Markt zu kommen – selbst, wenn es eine entsprechende Fläche gäbe. „Gerade in München sehen wir hier eine natürliche Auslese durch die hohe Mietbelastung. Erfolgreiche Konzepte, die auf eine hohe Frequenz setzen, wandern nach innen. Geschäfte, die ihre Kundschaft gezielt ansprechen und jene, die eine exklusive Kernkundschaft haben, siedeln sich in den umliegenden Lagen an“, erklärt Gombert.

Eine Branche, die besonders von den Veränderungen betroffen ist sind die Textilhändler. Gut drei Viertel der verfügbaren Flächen werden oder wurden bislang von den Vertretern dieser Sparte genutzt. „Hier zeigt sich die Verunsicherung einer Branche, die auch bundesweit derzeit wie kaum eine andere von der Konkurrenz durch das Internet betroffen ist“, sagt Wichner. Aktuell werden 37 Prozent aller Geschäfte in den Münchener Toplagen durch Textilhändler genutzt. Der Modehandel belegt münchenweit eine Fläche von mehr als 77.000 Quadratmetern.

Foto: Muenchen.de